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2011年8月28日 星期日
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但是，「樂屋網」所刊載的所有房仲資訊，都是由與「樂屋網」合作的房仲業者或其他第三人所提供，「樂屋網」僅提供資訊平台供該等房仲業者或第三人刊載或更新不動產物件資料及其他相關訊息，該等不動產物件資料及其他相關訊息既非「樂屋網」所製作或提供，其刊載，亦不代表「樂屋網」有任何明示或默示推薦或引介之意。
此外，「樂屋網」並不經營不動產經紀業務，亦不介入使用者與房仲業者間之磋商或交易；使用者可以在瀏覽、搜尋或比對相關房仲資訊後，根據所取得的相關資料，自行與各該房仲業者或第三人聯繫，但使用者是否、以及如何與該等房仲業者或第三人進行磋商或交易，均與「樂屋網」無關。
「樂屋網」會盡力維持系統的正常運作，但「樂屋網」無法保證所有刊載於「樂屋網」的資料及訊息，均為正確、即時、完整的資料，如果刊載於「樂屋網」的資料或訊息，與原始資料有出入，仍應以原始資料為準。
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2011年8月23日 星期二
購屋糾紛多 翟威甯：交屋有瑕疵 拍照存證買屋問題
台中縣政府消保官翟威甯統計發現，十件消費申訴案其中就有三件屬購屋糾紛，提醒消費者簽約時一定要使用公部門頒訂契約，交屋時如發現有瑕疵也務必要拍照存證，並且要逐項點交，以免日後爭議發生。
這一、二年房地產熱，建商推出許多建案，這些建案陸續交屋，但交屋後卻出現不少糾紛，近期就有不少消費者向翟威甯投訴購屋糾紛。
以十月十九日而言，上午先是龍井鄉某透天厝一百六十多戶住戶集體投訴指稱建商涉嫌廣告不實，下午則有大雅鄉某透天厝四十多戶住戶集體投訴指稱花了六百多萬元購買三樓半透天厝，交屋不但一年問題叢生。
包括屋子漏水、公設未點交、建坪縮水等，兩件申訴案內容相似，翟威甯將現場履勘再做後續動作。
翟威甯統計發現，購屋糾紛確實多，十件申訴案購屋糾紛就佔了三件，購屋糾紛比率確實不低，為減少購屋糾紛，確保消費者權益，翟威甯提醒消費者不管是購買成屋、預售屋或中古屋，一定要使用內政部頒定的不動產買賣契約或公平交易委員會頒定的預售屋買賣契約，公部門頒定的契約內容最完整，交屋時如發現有瑕疵，務必拍照存證，並以存證信函通知建商改善。
另外，點交時務必逐項點交，一一核對是否與合約內容一致，千萬不要委託建商或代銷公司點交，管理委員會成立後也要要求建商提供原始設計圖、水電及結構藍圖等，以利日後維修之用。
翟威甯建議，個人契約如有增修，務必要求建商蓋公司章以示負責，如有增建，對於產權、費用等問題，也要要求建商說清楚，以免事後牽扯不清，衍生糾紛。
這一、二年房地產熱，建商推出許多建案，這些建案陸續交屋，但交屋後卻出現不少糾紛，近期就有不少消費者向翟威甯投訴購屋糾紛。
以十月十九日而言，上午先是龍井鄉某透天厝一百六十多戶住戶集體投訴指稱建商涉嫌廣告不實，下午則有大雅鄉某透天厝四十多戶住戶集體投訴指稱花了六百多萬元購買三樓半透天厝，交屋不但一年問題叢生。
包括屋子漏水、公設未點交、建坪縮水等，兩件申訴案內容相似，翟威甯將現場履勘再做後續動作。
翟威甯統計發現，購屋糾紛確實多，十件申訴案購屋糾紛就佔了三件，購屋糾紛比率確實不低，為減少購屋糾紛，確保消費者權益，翟威甯提醒消費者不管是購買成屋、預售屋或中古屋，一定要使用內政部頒定的不動產買賣契約或公平交易委員會頒定的預售屋買賣契約，公部門頒定的契約內容最完整，交屋時如發現有瑕疵，務必拍照存證，並以存證信函通知建商改善。
另外，點交時務必逐項點交，一一核對是否與合約內容一致，千萬不要委託建商或代銷公司點交，管理委員會成立後也要要求建商提供原始設計圖、水電及結構藍圖等，以利日後維修之用。
翟威甯建議，個人契約如有增修，務必要求建商蓋公司章以示負責，如有增建，對於產權、費用等問題，也要要求建商說清楚，以免事後牽扯不清，衍生糾紛。
聰明報稅省鈔票！買屋、賣屋、房東、房客四族群節稅妙方
又到了報稅的季節！98年度綜合所得稅的申報時間，將自5月1日起至5月31日為止，不動產的交易或出租、承租行為，於綜合所得稅的申報時皆有節稅的方式與空間，納稅義務人除須了解稅法相關規定外，也必須著手準備相關的證明文件，才能於所得稅申報上爭取最有利的節稅空間。
綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關而可能產生的稅務，大致可以分為四大類：
一、售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
二、購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
三、出租屋：房屋租賃收入；
四、承租屋：房屋租金支出。
以賣房子的屋主而言，最單純的情況是因為售屋產生所得，而最簡單的申報方法，則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，該房屋位於台北市，房屋評定現值為100萬元，依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。
但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
此外，若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後3年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。
從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款。如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
舉例來說，小明在去年支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
「重購自用住宅扣抵稅額」一項由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每遇到報稅的時候，也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則，便可正確檢視自己是否符合申報條件。
一、不論買進或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件。
二、購屋的價格必須高於出售的價格。
三、兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
四、兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
低利時代中，越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式，來賺取穩定的租金報酬，但對於這些包租公或包租婆而言，如何報稅常是頭痛問題，有巢氏房屋表示，房東節稅其實不難，基本上可從下列方向進行：
一、備妥憑證，提高可供扣除額
對租賃所得的申報方式，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用)；另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。
二、避免無出租卻被認為有租金收入
如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。
三、彈性運用押金孳息所得的申報規定
依所得稅法第14條規定，納稅義務人若將出租房屋的押金，存到銀行所孳生之利息，可選擇將這些利息列為租賃所得申報，就可減掉租賃所得的必要費用；或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的，並已經申報了利息所得，則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除，不用再計算租賃所得。
至於在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。
舉例來說，若是在外租屋的單身無殼蝸牛族，以每月租金12,000元來講，一年下來房租支出也有14.4萬元，若是採用列舉扣除額申報，房租支出的列舉上限為12萬元，遠遠超過標準扣除額的46,000元，假設最後所得淨額適用最低6%的級距，這樣便可以產生 (120,000－46,000)x 6%=4,440元的節稅效果。
依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是，如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。
不論是租屋而居的「房客族」，還是擁有許多不動產出租的「包租公」，或是購屋、售屋族群，只要了解稅法相關規定，就可以省下一筆不小的稅金，因此，建議納稅義務人蒐集相關的不動產節稅資訊，並備妥所需證明文件，為自己規劃最划算的繳稅方式。
資料彚整：
註：納稅義務人申報有購屋借款利息者，不得申報房屋租金支出扣除額
資料來源：永慶房仲集團、國稅局
資料來源：國稅局
綜合所得稅的各類申報項目之中，與不動產交易相關而可能產生的稅務，大致可以分為四大類：
一、售屋：財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
二、購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
三、出租屋：房屋租賃收入；
四、承租屋：房屋租金支出。
以賣房子的屋主而言，最單純的情況是因為售屋產生所得，而最簡單的申報方法，則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說，該房屋位於台北市，房屋評定現值為100萬元，依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%，在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。
但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供相關證明文件，也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。
也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝修費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。
此外，若屋主是以低價賠售，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，可以之後3年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全，做為報稅時列報扣除的憑證。
從買房子的納稅義務人來看，在資金運用的槓桿原則下，多數人買房子都會向金融機構貸款。如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限，並以當年實際支付的該項利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報扣除。
舉例來說，小明在去年支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報。
至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅的時候，到底有沒有節稅的招數呢？當民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
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至於在外租屋或是住宿學校的租屋族，可以享有一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額，只要承租的房子為自住而非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一。但是前提是，租屋為自住使用，且如果已經申報有購屋借款利息的話，就不可再扣除房屋租金支出。
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依照國稅局的解釋，租金支出列舉扣除額不受一間房屋只能申報一次的限制，也就是說，如果數人合租一間房屋，每個人可以列舉扣除的上限都是12萬元。只是，如果是前半年租屋、後半年晉身為有殼族並有購屋借款利息的情形，就只能選擇其中一種申報，因此納稅人就必須衡量並選擇對自己最有利的方式。
不論是租屋而居的「房客族」，還是擁有許多不動產出租的「包租公」，或是購屋、售屋族群，只要了解稅法相關規定，就可以省下一筆不小的稅金，因此，建議納稅義務人蒐集相關的不動產節稅資訊，並備妥所需證明文件，為自己規劃最划算的繳稅方式。
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註：納稅義務人申報有購屋借款利息者，不得申報房屋租金支出扣除額
資料來源：永慶房仲集團、國稅局
資料來源：國稅局
重購退稅的稅金如何計算？申請的條件為何？
問題：張先生一家打算賣掉舊房子換個大一點的家，聽說換屋可以申請「重購退稅」，請問退稅金額是如何計算？是否有限制條件？
解答：重購退稅的稅金計算公式為：
退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價格
此外，新購土地價格必須超過原出售之土地價格扣除土地增值稅，使得就其「已繳納之增值稅」內，申請退還其「不足支付」新購買土地地價之數額。簡單來說，新購土地金額加上已繳土地增值稅大於舊有土地價值，最多可退稅金額為已繳納土地增值稅為上限。
舉例來說，張先生若先賣再買，舊房子土地地價現值為300萬元，出售時繳納80萬土地增值稅，而新購房屋土地價格為320萬元，則實際可退稅金額為80萬(算式如下)。
320萬(新購土地價格)＋80萬(已繳土地增值稅)－300萬(舊房子土地價格)＝100萬
如果張先生新購房屋土地價格為280萬元，則實際可退稅金額為60萬(280萬+80萬-300萬=60萬)；如果張先生新購土地價格低於220萬時，就無法辦理重購退稅。另外，張先生的新購房屋在五年內移轉或變更使用時，重購退稅款將會被要求追回。
想申請「重購退稅」，需符合的要件如下：
一、符合自用住宅：土地所有權人/配偶/直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前一年內無出租營業；
二、買賣標的需在二年內完成登記：無論先買後賣或先賣後買均可；
三、面積限制：出售及承購土地不超過都市土地三公畝、非都市土地七公畝
四、同一個人：出售及重購土地所有權人需為同一個人
解答：重購退稅的稅金計算公式為：
退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價格
此外，新購土地價格必須超過原出售之土地價格扣除土地增值稅，使得就其「已繳納之增值稅」內，申請退還其「不足支付」新購買土地地價之數額。簡單來說，新購土地金額加上已繳土地增值稅大於舊有土地價值，最多可退稅金額為已繳納土地增值稅為上限。
舉例來說，張先生若先賣再買，舊房子土地地價現值為300萬元，出售時繳納80萬土地增值稅，而新購房屋土地價格為320萬元，則實際可退稅金額為80萬(算式如下)。
320萬(新購土地價格)＋80萬(已繳土地增值稅)－300萬(舊房子土地價格)＝100萬
如果張先生新購房屋土地價格為280萬元，則實際可退稅金額為60萬(280萬+80萬-300萬=60萬)；如果張先生新購土地價格低於220萬時，就無法辦理重購退稅。另外，張先生的新購房屋在五年內移轉或變更使用時，重購退稅款將會被要求追回。
想申請「重購退稅」，需符合的要件如下：
一、符合自用住宅：土地所有權人/配偶/直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且出售前一年內無出租營業；
二、買賣標的需在二年內完成登記：無論先買後賣或先賣後買均可；
三、面積限制：出售及承購土地不超過都市土地三公畝、非都市土地七公畝
四、同一個人：出售及重購土地所有權人需為同一個人
如何運用重購退稅省土增稅-節稅案例
-
1. 土地出售後二年內重購，或先購買土地二年內再出售土地2. 新購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額
3. 原出售土地及新購土地所有權人同屬一人
4. 出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記
5. 都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分
6. 出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為
7. 如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍
1. 原出售土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
2. 新購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本
3. 出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）
4. 出售土地及重購土地之土地及建物登記謄本（建物證明文件）
5. 原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人(有)無租賃情形申明書。
1. 先賣後買者於重購後申請
2. 先買後賣者於出售後申請
原出售土地之主管稽徵機關
就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額
1. 重購退稅列卡管制，重購土地 5 年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。
2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
3. 出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
4. 二年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。
5. 90 年 1 月 1 日行政程序法施行後，重購退稅請求權時效為 5 年。
新購自宅用地的申報移轉現值－（原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝A（如為零或負數，則不符合退稅要件）
已繳土地增值稅款 ≦ A 時，已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款 ＞ A 時，可退還相當於 A 的稅款。
案例解析
王太太於 92 年 12 月 1 日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太 93 年 12 月看中兩棟房子，想自其中選 1 棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現 值 500 萬元，乙屋土地現值 430 萬元。)
- 甲屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款 ) = 500 萬－( 450 萬－ 50 萬)＝A( 100 萬)
已繳土地增值稅款≦A
50 萬 < 100 萬
**購買甲屋原來已繳的增值稅款 50 萬元可全數退回
- 乙屋：
新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
430 萬 － ( 450 萬 - 50 萬 )＝A ( 30 萬)
已繳土地增值稅款＞A
50 萬 ＞ 30 萬
結論：
購買乙屋可退還相當於 A 的稅款 30 萬元
資料來源：高雄市政府稅捐稽徵處http://w2.kctax.gov.tw/bookhand/d/d_03.html
贈與現金或不動產，哪一種贈與稅比較低？
我兒子今年底時要結婚，想在住家附近購買一間約1200萬元的房子做為結婚新房，本來想送錢讓兒子去買，但聽朋友說贈與稅很多，還不如直接買房子送會比較省稅，這是真的嗎？應該送現金或是送房子比較划算？有沒有更好的贈與節稅方法？
財產所有權人以自己的財產無償贈與他人，經他人接受而產生效力，便稱為「贈與」。每人每年均有111萬元的贈與稅免稅額（註：95年起因達到物價標準，贈與免稅額從100萬元調高到111萬元），不管贈與對象是誰皆適用。依遺產及贈與稅法第5條第三項：「以自己之資金，無償為他人購買財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。」也就是說若是把錢送給子女，由子女自行購買房子時，依遺贈稅法規定，贈與金額依該筆資金認定；若是購買不動產送給子女時，贈與金額依該不動產認定。
而不動產價值認定依遺贈稅法第10條規定，土地以公告土地現值，房屋以評定標準價格為準。又依遺贈稅法第22條規定：「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減免稅額一百萬元。」（註：已調高為111萬元）及第20條規定：「父母於子女婚嫁時所贈與之財物，總金額不超過一百萬元。」平常年度父母每年只能各自免稅贈與子女111萬元，在子女婚嫁當年父母可再免稅贈與子女最高100萬元，因此贈與人之子女該年度有婚嫁時，贈與人該年度的免稅額便可有211萬元。
舉例來說，陳先生欲贈與之標的市價為1200萬元，但土地公告現值為400萬元，房屋評定現值為100萬元時，若陳先生是直接送1200萬元給兒子做為買房子資金時，依遺贈稅法第19條規定，贈與稅計算方式如下：[(12000000－2110000)X27%－1097000]＝1573300元，陳先生需繳交高達1573300元的贈與稅，但陳先生購買房子贈與給兒子時，贈與價值變為只有500萬元，贈與稅只需繳 [(5000000－2110000)X9%－70100]＝190000元，相較之下二者所負擔的贈與稅相差1383300元，故陳先生可利用不動產的公告現值通常遠低於市價的特性，事先規劃達到節稅目的。
申報綜所稅要注意! 購屋糾紛解約後之賠償金需提出證明才可扣除
又到了報稅的季節，最高行政法院提醒民眾，若於買屋的過程中與建設公司發生糾紛解約後，取得的利息損失、賠償金或違約金等，是不可以自行從所得稅中扣除，否則不得自行扣除費用。
一位蔡姓民眾在民國84年與建設公司簽約購買一棟預售屋，事後因發現房屋施工品質不良，於87年時與建設公司協議解約，除歸還已預付的房款外，並獲得61萬元的利息損失及90萬元的違約金，與近40萬元的賠償金額。但蔡姓民眾卻於報稅時，自行從利息及賠償金中扣除55%的必要費用，只申報其他所得30萬元與65萬元。經過國稅局核定後，在沒提出任何成本費用證明的前提下，蔡姓民眾必須如數申報61萬元的利息所得，以及130萬元的其他所得。
所得稅法中規定，納稅人若有其他所得，可以減除成本及必要費用後，為其所得額。在費用標準方面，在財政部74年所發布的解釋函中，個人遷讓非自用房屋、土地所得的補償收入，可以減除成本及必要費用後的餘額，為所得額。如果無法提出成本費用證明，可以補償費收入的50%為所得額，申報繳納總合所得稅。
不過，經由最高行政法院說明，上述的解釋函所指的是遷讓房屋的情形，並不是指解除契約後所得到的補償金額。因此，若民眾於解約後所取得的賠償金或利息損失等，在申報所得時，需提出成本費用舉證，才能於所得中扣除後報稅。
在利息所得方面，納稅人因購屋糾紛，經法院判決除歸還價金外，所加計的利息屬於利息所得，並非損害賠償金，因此並不能扣除成本費用。而賠償金的部分，所得稅法雖授權財政部訂出成本費用標準，但範圍只限於租賃、權利金所得等，其他的所得仍需經過舉證後，才能自所得中扣除。
一位蔡姓民眾在民國84年與建設公司簽約購買一棟預售屋，事後因發現房屋施工品質不良，於87年時與建設公司協議解約，除歸還已預付的房款外，並獲得61萬元的利息損失及90萬元的違約金，與近40萬元的賠償金額。但蔡姓民眾卻於報稅時，自行從利息及賠償金中扣除55%的必要費用，只申報其他所得30萬元與65萬元。經過國稅局核定後，在沒提出任何成本費用證明的前提下，蔡姓民眾必須如數申報61萬元的利息所得，以及130萬元的其他所得。
所得稅法中規定，納稅人若有其他所得，可以減除成本及必要費用後，為其所得額。在費用標準方面，在財政部74年所發布的解釋函中，個人遷讓非自用房屋、土地所得的補償收入，可以減除成本及必要費用後的餘額，為所得額。如果無法提出成本費用證明，可以補償費收入的50%為所得額，申報繳納總合所得稅。
不過，經由最高行政法院說明，上述的解釋函所指的是遷讓房屋的情形，並不是指解除契約後所得到的補償金額。因此，若民眾於解約後所取得的賠償金或利息損失等，在申報所得時，需提出成本費用舉證，才能於所得中扣除後報稅。
在利息所得方面，納稅人因購屋糾紛，經法院判決除歸還價金外，所加計的利息屬於利息所得，並非損害賠償金，因此並不能扣除成本費用。而賠償金的部分，所得稅法雖授權財政部訂出成本費用標準，但範圍只限於租賃、權利金所得等，其他的所得仍需經過舉證後，才能自所得中扣除。
什麼是不動產說明書？
在不動產的交易過程中，產權調查是很重要的一環，不動產說明書就是產權調查後的書面結果。不動產的交易因為動輒上百萬、甚至上千萬，惟有透過交易前嚴密的產權調查，確認清楚交易標的內容、現況使用及管理情形有無特殊限制等，才能避免交易糾紛。
消費者在買賣房屋時，了解買賣標的物的詳細資料是非常必要的，而在閱讀一本不動產說明書時，有哪些又是買賣房屋時不可遺漏的必讀資料，以下列舉重要項目說明：
一、登記簿謄本
登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊，可分為「土地登記簿」、「建築改良物登記簿」。在登記簿中可詳細看到：土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等。
二、地籍圖
地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等，要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上，這可是攸關屋主權益的大事。
三、建物平面圖建物位置圖
建物測量成果圖標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸等。屋主可了解實際建物面積大小，以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積，及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。
四、土地及建物目前現況管理與使用情形
目前土地和建物的管理使用，要注意的是有無分管協議，像是大樓的管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。
五、土地使用分區證明
土地使用分區會影響將來開發的可能性，例如屋主想申請營業登記等，就必須弄清楚土地使用分區現況。
六、是否有其他建物瑕疵情形
建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。
七、交易價金、付款方式
詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議，更是為了讓價格透明化。
八、應納稅額、規費項目之負擔方式
同樣是讓交易合理透明，將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分，日後不會有不必要的爭議。
九、其他特殊約定事項
此部分是買賣雙方互相約定的其他交易條件，例如賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠，而買方亦會希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。
1.土地座落、基地面積、權利範圍
2.權利種類：所有權、他項權利
3.所有權人及其住址
4.現況是否有依慣例使用
5.有無出租或占用情形
6.土地使用管制內容：土地使用分區
7.土地權利登記狀態：有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形
8.重要交易條件：交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式
消費者在買賣房屋時，了解買賣標的物的詳細資料是非常必要的，而在閱讀一本不動產說明書時，有哪些又是買賣房屋時不可遺漏的必讀資料，以下列舉重要項目說明：
一、登記簿謄本
登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊，可分為「土地登記簿」、「建築改良物登記簿」。在登記簿中可詳細看到：土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等。
二、地籍圖
地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等，要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上，這可是攸關屋主權益的大事。
三、建物平面圖建物位置圖
建物測量成果圖標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸等。屋主可了解實際建物面積大小，以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積，及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。
四、土地及建物目前現況管理與使用情形
目前土地和建物的管理使用，要注意的是有無分管協議，像是大樓的管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。
五、土地使用分區證明
土地使用分區會影響將來開發的可能性，例如屋主想申請營業登記等，就必須弄清楚土地使用分區現況。
六、是否有其他建物瑕疵情形
建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。
七、交易價金、付款方式
詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議，更是為了讓價格透明化。
八、應納稅額、規費項目之負擔方式
同樣是讓交易合理透明，將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分，日後不會有不必要的爭議。
九、其他特殊約定事項
此部分是買賣雙方互相約定的其他交易條件，例如賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠，而買方亦會希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。
1.土地座落、基地面積、權利範圍
2.權利種類：所有權、他項權利
3.所有權人及其住址
4.現況是否有依慣例使用
5.有無出租或占用情形
6.土地使用管制內容：土地使用分區
7.土地權利登記狀態：有無他項權利之設定情形、或是限制登記情形
8.重要交易條件：交易種類、交易價金、付款方式、應納稅額、規費項目及負擔方式
斡旋金與要約書
一、 什麼是「斡旋金」？ 現在大多的消費者都是透過房屋仲介業者購買房屋，當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為訂金，並同時達成該筆交易，消費者即負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等不一而足。
斡旋金制度乃仲介業者自創，屬於非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋不同，及認知上的差異，以致常常發生爭議。最常見的爭議包括；可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？若消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述的爭議都屬於私權爭議，當仲介業者與消費者發生爭議無法解決時，都必須透過法院的司法救濟程序作出最終的判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的權利義務，如對契約文字有疑義時，最好也以文字特別註明雙方之真意，以避免事後可能發生的爭議。
二、 什麼是「要約書」？ 
由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。所謂「要約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，行政院公平交易委員會規定消費者得不給付斡旋金給仲介業者，而以簽訂要約書交由仲介業者向屋主進行斡旋之方式替代之，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。內政部所訂立之要約書範本，適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託仲介業者銷售時之參考，仲介業者應提供給消費者使用，惟消費者與仲介業者參考該要約書範本訂立委託銷售契約時，仍可就個別情況磋商更訂之。有關要約書中保護消費者的重要內容包括：契約之攜回審閱規定及要約撤回權。由於消費者所簽訂之要約書，一經仲介人傳達到出賣人，即生意思表示之效力，又該要約如經賣方承諾，契約原則上即告成立生效，若買方反悔，賣方可選擇要求買方履行契約，亦可選擇解除契約，請求損害賠償。因此，為期審慎，內政部之要約書範本中，特別讓消費者有攜回契約審閱權，於賣方承諾前並得為撤回要約之規定。
三、 我可以選擇使用「要約書」或「斡旋金」嗎？
為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會，並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位，不當煩擾、壓抑消費者的交易決定，公平會進行行業導正，其導正內容如下： 「房屋仲介業者如提出斡旋金要求 ，應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』，如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第24條之規定。」因此，仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」消費者選擇採用要約書之權利，否則將認定違反公平交易法第24條之規定。另公平會復進一步要求房屋仲介業者應盡告知義務，並建議宜以另份書面文件供消費者簽署，以告知消費者「斡旋金」及「要約書」之替代關係及其選擇權。
四、 我應如何循求法律救濟呢？ 消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害，可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定，向民事法院提起訴訟，請求損害賠償。
銀行拒成詐騙集團幫兇 提供「指定撥款委託書」
近年來由於經濟不景氣，民眾遭詐騙集團以電話、手機簡訊、郵件，冒名金融中心刷卡、國稅局、電信局、勞農保退稅、退費、中獎等方式詐騙錢財等事件層出不窮，而價值不菲的不動產，也逐漸成為詐騙集團鎖定，過去詐騙買方利用不動產交易及產權轉移過程複雜繁瑣之特性，以及銀行控管之漏洞，造成消費者財產上的損失，有鑑於此，房仲公會全聯會理事長蔡豪與丁守中委員曾於年初召開「健全銀行體系、保障交易安全」公聽會，提出銀行撥款上的漏洞；針對此項撥款造成房地產交易安全的缺失，銀行公會全聯會已於10月25日發函至各銀行，將研擬完成的「指定撥款委託書」提供各會員銀行及信用合作社，作為銀行日後在房屋交易授信實務上之應用，也提供房屋賣方在房屋交易上更深一層的保障。
高雄市房仲公會理事長楊耀龍表示，公會長期以來便不斷接獲會員公司的反應，有些買方擅自取走貸款後拒不出來交屋，且常見自售屋主遭買方詐騙，買方向銀行辦理高額貸款後捲款潛逃的案件，因此，極需銀行業者的協助，共同加以把關防範；經房仲公會全聯會法規會的努力，以及銀行公會的善意回應下，終於制定以買賣雙方共同簽署「指定撥款委託書」，提供各銀行作為防範詐騙、糾紛控管的新機制，對不動產交易安全來說又向前跨出一大步。
協助推動「銀行指定撥款委託書」措施的永慶房屋法務副總吳朝發表示，銀行提供這份「指定撥款委託書」可保障不動產交易過程中買方貸款的用途及流向，讓賣方順利取得交屋尾款。吳朝發解釋，「指定撥款委託書」至少可解決兩項目前常見的房地產交易漏洞，第一、不法詐騙集團佯充買方，先爽快下定金取得屋主信任，再持屋主交出來的土地及房屋權狀辦理高額貸款後捲款潛逃，屋主沒拿到錢，房屋卻面臨拍賣命運，尤其詐騙集團慣用鎖定以「無抵押權設定，且無人居住的不動產」賣方下手，因為銀行核撥貸款時不用經過代償之手續，且貸款金額可全數拿走，以今年全台買賣移轉件數超過45萬件之房屋交易市場來說，預計有一成的房屋無抵押設定，極易被詐騙集團鎖定，類似的詐騙案件，在法院訴訟案件及社會新聞中屢見不鮮。
第二、正常的房地產交易過程中，常出現買方擅自從銀行取走貸款，拒絕出來付給賣方尾款，辦理交屋手續的案件，令代書及房仲業界防不勝防。以上兩項房地產交易安全漏洞均因過去銀行業者只認定前來申辦貸款的買方即為所有權人，根本不在乎核貸款為支付賣方尾款之用途，因此才會有以上兩種常見的交易安全事件重覆出現，許多消費者因此傾家蕩產。
吳朝發鄭重呼籲，自即日起，無論是屋主自行賣房子，或透過仲介公司成交，當買方需辦理貸款給付尾款時，記得要求承辦代書向銀行索取「指定撥款委託書」，讓買賣雙方共同簽署決定撥款之流向。在此份「指定撥款委託書」買賣雙方共有四項約定可供選擇：第一、指定貸款匯入賣方戶頭；第二、指定貸款匯入履約保證專戶控管；第三、指定貸款用以清償賣方貸款；第四、由買賣雙方共同約定的其他撥款方式。
當買賣雙方選擇其一的約定後，銀行將依據雙方之約定來辦理，且除非雙方重新約定，否則不能任由一方片面修改，如此將可確保賣方尾款之安全，吳朝發最後提醒消費者，將「指定撥款委託書」交給銀行時，記得以影本讓銀行簽收，並妥善保存好簽收影本，以確認銀行已收到委託書正本，避免日後之爭議。
高雄市房仲公會理事長楊耀龍表示，公會長期以來便不斷接獲會員公司的反應，有些買方擅自取走貸款後拒不出來交屋，且常見自售屋主遭買方詐騙，買方向銀行辦理高額貸款後捲款潛逃的案件，因此，極需銀行業者的協助，共同加以把關防範；經房仲公會全聯會法規會的努力，以及銀行公會的善意回應下，終於制定以買賣雙方共同簽署「指定撥款委託書」，提供各銀行作為防範詐騙、糾紛控管的新機制，對不動產交易安全來說又向前跨出一大步。
協助推動「銀行指定撥款委託書」措施的永慶房屋法務副總吳朝發表示，銀行提供這份「指定撥款委託書」可保障不動產交易過程中買方貸款的用途及流向，讓賣方順利取得交屋尾款。吳朝發解釋，「指定撥款委託書」至少可解決兩項目前常見的房地產交易漏洞，第一、不法詐騙集團佯充買方，先爽快下定金取得屋主信任，再持屋主交出來的土地及房屋權狀辦理高額貸款後捲款潛逃，屋主沒拿到錢，房屋卻面臨拍賣命運，尤其詐騙集團慣用鎖定以「無抵押權設定，且無人居住的不動產」賣方下手，因為銀行核撥貸款時不用經過代償之手續，且貸款金額可全數拿走，以今年全台買賣移轉件數超過45萬件之房屋交易市場來說，預計有一成的房屋無抵押設定，極易被詐騙集團鎖定，類似的詐騙案件，在法院訴訟案件及社會新聞中屢見不鮮。
第二、正常的房地產交易過程中，常出現買方擅自從銀行取走貸款，拒絕出來付給賣方尾款，辦理交屋手續的案件，令代書及房仲業界防不勝防。以上兩項房地產交易安全漏洞均因過去銀行業者只認定前來申辦貸款的買方即為所有權人，根本不在乎核貸款為支付賣方尾款之用途，因此才會有以上兩種常見的交易安全事件重覆出現，許多消費者因此傾家蕩產。
吳朝發鄭重呼籲，自即日起，無論是屋主自行賣房子，或透過仲介公司成交，當買方需辦理貸款給付尾款時，記得要求承辦代書向銀行索取「指定撥款委託書」，讓買賣雙方共同簽署決定撥款之流向。在此份「指定撥款委託書」買賣雙方共有四項約定可供選擇：第一、指定貸款匯入賣方戶頭；第二、指定貸款匯入履約保證專戶控管；第三、指定貸款用以清償賣方貸款；第四、由買賣雙方共同約定的其他撥款方式。
當買賣雙方選擇其一的約定後，銀行將依據雙方之約定來辦理，且除非雙方重新約定，否則不能任由一方片面修改，如此將可確保賣方尾款之安全，吳朝發最後提醒消費者，將「指定撥款委託書」交給銀行時，記得以影本讓銀行簽收，並妥善保存好簽收影本，以確認銀行已收到委託書正本，避免日後之爭議。
看屋、買屋、交屋小技巧
房屋來源：
看屋13招~挑選好屋的全方位觀察
先告訴你~
堅持「五不要」惡屋：
●<看屋前>事前準備4步驟
●<看屋時>內行人觀屋6大招
●<看屋後>老手也常忽略的3大問題
買房絕招
殺價秘訣
掌握3大成本 推算合理房價:
加總土地 建造 管銷費 避免被騙買貴:
透視價差:
低價期進場獲利可觀:
公設比高營建成本增:
交屋 牢記12眉角:
為避免落入交屋可能的陷阱，有12道關卡是必須注意的：
1.「產權是否清楚」
2.「交屋日期是否明確」
3.「保固期間與事項是否載明」
4.「公共建設是否為真」
5.「坪數是否短少」
6.「車位分攤及分管是否合理」
7.「是否有二次施工現象」
8.「費用分擔是否明定清楚」
9.「機電設備與各項通道、管線是否正常」
10.「相關交屋資料文件是否逐一核對」
11.「輻射屋與海砂屋是否通過檢測」
12.「逃生、消防設備是否安全齊備」
建議消費者購屋時，選擇有相當經營規模業者，是降低購屋風險的重要步驟。其次，即使發生購屋糾紛，業者通常會在合法合理前提下，賠償消費者；選擇房仲業者也是降低風險方式之一，可提供買賣專業諮詢，增進交易安全。
付貸款方式:
運算公式:
中古成屋、法拍屋、地上權房子。目前市場上有許多新成屋，屋齡3～5年，屋況不比全新預售屋差，每坪單價大約可比新屋少個3～4萬，降低一大筆總支出。
法拍屋每流標一次就會再打一次折，房屋總價低，但這幾年已成為投資客的市場，一般消費者想要在這裡找到品質好的便宜法拍屋，機會越來越少；另外，法拍屋不提供看內部陳設，消費者無法看到「全貌屋況」，不具擔保性。
地上權房屋指的是「有屋無地」的產品，價格通常是市價的七成上下。因無土地成本，總價較低，但相對地銀行貸款成數也較低，約四到五成左右，消費者在計算購屋成本應把此也列入衡量，並且須注意產權是否清楚。
法拍屋每流標一次就會再打一次折，房屋總價低，但這幾年已成為投資客的市場，一般消費者想要在這裡找到品質好的便宜法拍屋，機會越來越少；另外，法拍屋不提供看內部陳設，消費者無法看到「全貌屋況」，不具擔保性。
地上權房屋指的是「有屋無地」的產品，價格通常是市價的七成上下。因無土地成本，總價較低，但相對地銀行貸款成數也較低，約四到五成左右，消費者在計算購屋成本應把此也列入衡量，並且須注意產權是否清楚。
看屋13招~挑選好屋的全方位觀察
如果你是首購族，是不是有點擔心自己看屋經驗不夠老道，害怕被推銷人員唬弄？如果你已經買過房子，是否正回想起之前曾經吃虧上當的慘痛經驗？無論你是哪一種，想看到重點，避免陷阱，請先看看以下的「看屋13招」你是否都已經學會了！？
市面上的房屋種類樣式多到讓人暈頭轉向，針對不同買家的室內空間規劃及主打的訴求也都不一樣，這時候你才發現，有時候選擇多反而是一件麻煩的事，在琳瑯滿目的商品當中，到底該怎麼取捨、怎樣的選擇才能明智又實惠、在美麗的包裝背後，哪些是你我所不清楚而卻又必須具備的基礎認知？
在這些看似零缺點的商品促銷中，想要買到真正實惠，不讓自己後悔的居住品質，以下將告訴你買屋前、中、後的全方位觀察。
市面上的房屋種類樣式多到讓人暈頭轉向，針對不同買家的室內空間規劃及主打的訴求也都不一樣，這時候你才發現，有時候選擇多反而是一件麻煩的事，在琳瑯滿目的商品當中，到底該怎麼取捨、怎樣的選擇才能明智又實惠、在美麗的包裝背後，哪些是你我所不清楚而卻又必須具備的基礎認知？
在這些看似零缺點的商品促銷中，想要買到真正實惠，不讓自己後悔的居住品質，以下將告訴你買屋前、中、後的全方位觀察。
先告訴你~
看屋前，要如何規劃清楚自己的住屋需求，同時想好所需要的居住條件？事前準備4步驟讓你聰明做出最實用的買屋計劃。
看屋時，要注意的事項這麼多，不管是房屋結構或是格局、環境機能、社區管理，都有許多惱人的問題需要注意，這裡列出最常見也最重要的觀屋6大招，讓你輕輕鬆鬆，挑到好屋。
看屋後，要告訴你3大老手也常忽略的重要問題，產權、公設比、管理費，讓你輕鬆進階專家級的買屋專家。
看屋時，要注意的事項這麼多，不管是房屋結構或是格局、環境機能、社區管理，都有許多惱人的問題需要注意，這裡列出最常見也最重要的觀屋6大招，讓你輕輕鬆鬆，挑到好屋。
看屋後，要告訴你3大老手也常忽略的重要問題，產權、公設比、管理費，讓你輕鬆進階專家級的買屋專家。
堅持「五不要」惡屋：
1.山坡地及淹水區，
2.重大瑕疵屋，如輻射屋、海砂屋、凶宅等，
3.違章建築，如頂樓加蓋、夾層屋，
4. 險惡環境，如墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔附近，
5.惡鄰，如特種行業出入多、養大群動物造成環境髒亂者。
2.重大瑕疵屋，如輻射屋、海砂屋、凶宅等，
3.違章建築，如頂樓加蓋、夾層屋，
4. 險惡環境，如墳墓區、瓦斯槽、高壓電塔附近，
5.惡鄰，如特種行業出入多、養大群動物造成環境髒亂者。
●<看屋前>事前準備4步驟
最 Smart的採購者總會有最萬全的準備！同樣的道理，別以為買屋看屋，只需要人到現場聽聽售屋員口沫橫飛地講解、看看裝潢得美美的樣品屋，然後憑著感覺買就對了，捧著白花花的鈔票，在燈光美氣氛佳的情況下，一舉簽下合約。買屋不如買衣服，衣服買錯了還可以要求換貨，或者吃悶虧塞在衣櫃的角落，屋子買錯了，可就不是這麼輕鬆就可以解決的！
看屋前的事前準備，首先在於基本能力的評估。建議你先對目前的市場行情有個大致上的瞭解，知道行情價位之後，接下來檢視你手邊資金、如果你有打算貸款，最好也先瞭解貸款利率的現況，才能知道你有多少籌碼，而該如何運用。基本配備充足之後，接下來進入實際戰備狀態，以下幫你列出４大思考策略：
看屋前的事前準備，首先在於基本能力的評估。建議你先對目前的市場行情有個大致上的瞭解，知道行情價位之後，接下來檢視你手邊資金、如果你有打算貸款，最好也先瞭解貸款利率的現況，才能知道你有多少籌碼，而該如何運用。基本配備充足之後，接下來進入實際戰備狀態，以下幫你列出４大思考策略：
1》規劃人生各階段房屋需求
不同的階段會有不同的需求，不同的現實生活情境也會有不同的選屋要件。以衣著做比喻，學生跟上班族的採購重點?不相同；孕婦與一般人的打扮也不會一樣。年入35歲就必然需要成熟穩重；10幾歲的年輕人則會告訴你：「這就是我！」。
買屋也是一樣，單身貴族的要求不在於空間大小，而偏重設計以及空間運用格調；新婚家庭在意生活品質與小孩房的可擴充程度；已有小孩的父母注意孩童的成長品質，對於居住環境四周的特性會多做要求，學區、社區管理也是選擇的重點；三代同堂則需要更充足的空間，4房以上為最基本需求；而若是要與老伴養老用，那麼社區環境、休閒規劃、搭車便利、離醫療據點近等等，則又有別於其他不同階段的考量。買屋前先評估你目前所處的人生階段為何，或將要進入哪一個階段，才能針對生活需要，做出最現實層面、也最人性化的選擇。
2》考慮人口數與房間充裕性
房間數目的充裕性關係到居家成員的空間配置以及舒適度，因此，不管你是首購族還是換屋族，評估所需的房間數量可以用居住基本成員數為基底，再考量額外之擴充性，擴充的原因可能包括像是父母房、客房甚至傭人房。同時預估家中未來幾年的人口變化和空間配置，譬如：有沒有生兒育女的打算等等，以避免發生空間使用不足卻又還沒有存夠錢來換屋的窘境。
3》評估停車方便性
大都會區因為都市開發較密集，公共用地的比率偏低，停車位的問題常常讓許多購屋者相當頭疼。選購房屋的時候，可以將停車位列為需求之一，看屋時就可以多注意四周的路邊規劃情形，觀察停車格數量和停車狀況、附近是否有公有停車場等等。
4》選擇合適的地段
地段的選擇最直接影響到的就是住宅四周未來的發展潛力，以及房子的保值甚至增值能力。交通輻輳點就是好地段的最佳實例，另外還有重劃區，由於在整體公共設施的配套規劃比較完善，未來在如果買家要脫手，這樣的環境在中古市場上的價位也會相對地比一般舊市區更好。
以台北市為例，南港與內湖因為有科學園區作支撐、環境優美加上交通也漸漸擴展，是具有發展潛力的地段之一；另外市中心的大安區、信義區，由於交通、生活機能都不在話下，更貴為首善之區，行情也持續走高。所以，如果購屋不是為了長期居住的需求，投資增值也是你的考量點的話，這項條件就必須在看屋前事先想清楚。
不同的階段會有不同的需求，不同的現實生活情境也會有不同的選屋要件。以衣著做比喻，學生跟上班族的採購重點?不相同；孕婦與一般人的打扮也不會一樣。年入35歲就必然需要成熟穩重；10幾歲的年輕人則會告訴你：「這就是我！」。
買屋也是一樣，單身貴族的要求不在於空間大小，而偏重設計以及空間運用格調；新婚家庭在意生活品質與小孩房的可擴充程度；已有小孩的父母注意孩童的成長品質，對於居住環境四周的特性會多做要求，學區、社區管理也是選擇的重點；三代同堂則需要更充足的空間，4房以上為最基本需求；而若是要與老伴養老用，那麼社區環境、休閒規劃、搭車便利、離醫療據點近等等，則又有別於其他不同階段的考量。買屋前先評估你目前所處的人生階段為何，或將要進入哪一個階段，才能針對生活需要，做出最現實層面、也最人性化的選擇。
2》考慮人口數與房間充裕性
房間數目的充裕性關係到居家成員的空間配置以及舒適度，因此，不管你是首購族還是換屋族，評估所需的房間數量可以用居住基本成員數為基底，再考量額外之擴充性，擴充的原因可能包括像是父母房、客房甚至傭人房。同時預估家中未來幾年的人口變化和空間配置，譬如：有沒有生兒育女的打算等等，以避免發生空間使用不足卻又還沒有存夠錢來換屋的窘境。
3》評估停車方便性
大都會區因為都市開發較密集，公共用地的比率偏低，停車位的問題常常讓許多購屋者相當頭疼。選購房屋的時候，可以將停車位列為需求之一，看屋時就可以多注意四周的路邊規劃情形，觀察停車格數量和停車狀況、附近是否有公有停車場等等。
4》選擇合適的地段
地段的選擇最直接影響到的就是住宅四周未來的發展潛力，以及房子的保值甚至增值能力。交通輻輳點就是好地段的最佳實例，另外還有重劃區，由於在整體公共設施的配套規劃比較完善，未來在如果買家要脫手，這樣的環境在中古市場上的價位也會相對地比一般舊市區更好。
以台北市為例，南港與內湖因為有科學園區作支撐、環境優美加上交通也漸漸擴展，是具有發展潛力的地段之一；另外市中心的大安區、信義區，由於交通、生活機能都不在話下，更貴為首善之區，行情也持續走高。所以，如果購屋不是為了長期居住的需求，投資增值也是你的考量點的話，這項條件就必須在看屋前事先想清楚。
●<看屋時>內行人觀屋6大招
在摸清楚手掌中的籌碼，也檢視過自己的需求過後，接下來，就要從戰備等級提升到實戰狀態囉！買屋子當然不能光靠空想或單看圖片、廣告…等。 實際走訪接待中心，讓售屋人員帶你四處巡禮一番。不過雖然說是巡禮，也不能只聽銷售員天花亂墜的產品描述！
口說無憑！睜大你雪亮的雙眼，教你看清楚：結構、格局、環境、機能、品質與安全。
口說無憑！睜大你雪亮的雙眼，教你看清楚：結構、格局、環境、機能、品質與安全。
1》注意基礎結構是否安全
新聞上不時可以看到關於海砂屋、輻射屋等危險建築危及住戶居家安全的報導，買房子的時候不能只看室內設計的裝潢陳設，對於房子基本的建築結構和材質應該要有基本而明確的瞭解，最好在看屋的第一次就向專案銷售員詢問清楚，如果是購買預售屋，請不怕麻煩常至工地監工，瞭解建材與進度狀況。當然，以下的必備問題，是一定要搞清楚的啦！
買屋必問》
‧ 建材為何？是鋼筋還是鋼骨？ ‧ 樑柱的質材為何？交接處是觀察的重點，絕對不能出現裂縫。
‧ 是否有非輻射屋或非海砂屋的證明？
‧ 多看幾間房子，看看牆壁是否完整無裂縫出現？
‧ 應有的防水工程是否完備？尤其是管線通過的地方，必須詢問清楚，特別觀看一下，尤其是中古屋，要避免管線老舊而產生漏水的問題。
‧ 若有地下室，排水、通風、坡度高低是否安排妥當？
‧ 夾層屋或是其他特殊格局的設計，是否有注意到樓層高度？是否有觸法？
‧ 是否具有消防和逃生設施？
2》注意房屋格局是否方正
一個方正完整的格局和適當的空間利用分配，不但在裝修、傢俱的陳設上較為容易、給予居住人的舒適度會比較大，而壓迫感也相對比較小。
買屋必看》
‧ 好的格局包括空間方塊要儘可能方正，避免稜稜角角和太多的樑柱環繞。
‧ 天花板的高度也是關注點之一，要避免為了美觀，而挑選到不合格的挑高的格局。
‧ 採光方面是否充足？通風是否良好？尤其是夏天，能夠迎接西南風的房屋會帶來較好的通風度，避免聚積濕氣。
‧ 風水問題，避免如：有無路沖、廁所是否正對門……等等問題。
‧ 注意管線以及插座的配置位置。
3》注意交通環境是否便利
由市中心點向外擴散的交通路線發展也會決定房價的高低，因此在選購房屋的時候，若有增值與否的考量的話，交通與地理位置是絕對主要的關鍵因素。以台北市為例，捷運網路交會商圈，或者有快速道路建設的交通環境，除了生活上出入方便之外，更重要的包括其在房價的維持上都具有相當的優勢。
4》注意生活機能是否完備
住家如果離商圈很近，不論是在物資的採買或者休閒育樂的擷取都能有更多元化、更省時的選擇。怎樣才能算擁有好的生活機能？其實這端看於個人需求。大體上，接近車站、銀行、醫院、便利商店、市場、公園、運動場附近地區，都是屬於生活機能較佳的地區，買家可以考量自己最需要或者最重視的項目作為選擇的參考。
5》注意鄰戶品質是否良好
住家附近鄰居的品質也是看屋時的重點，儘量避免出入分子複雜的區域；如果選擇文化氣息比較高的住宅區，相對之下生活品質也相對能獲得更多的寧靜。建議你可以分不同時段過去附近觀察一下環境，與附近的商家或管理員聊聊天，進而得知環境以及鄰居的概況。
6》注意社區管理是否安全
對於居家環境安全性特別講求的購屋者，講求安全控管，社區管理型的住宅可能是你的必備條件之一。因此，社區中是否具備以下條件，管理品質的層級是高是低，就會是你的看屋重點：
買屋必看》
‧ 住戶是否有共同保全和輪班的社區管理員，維持住家門戶24小時監控狀態。
‧ 由管委會的開會和活動狀態來觀察社區管理品質。
‧ 住戶委員的合作和督導是否具有向心力和執行力？
‧ 若是預售屋是否有社區門禁安全關卡之設計？環境攝影機的重要定點擺設是否無死角？
新聞上不時可以看到關於海砂屋、輻射屋等危險建築危及住戶居家安全的報導，買房子的時候不能只看室內設計的裝潢陳設，對於房子基本的建築結構和材質應該要有基本而明確的瞭解，最好在看屋的第一次就向專案銷售員詢問清楚，如果是購買預售屋，請不怕麻煩常至工地監工，瞭解建材與進度狀況。當然，以下的必備問題，是一定要搞清楚的啦！
買屋必問》
‧ 建材為何？是鋼筋還是鋼骨？ ‧ 樑柱的質材為何？交接處是觀察的重點，絕對不能出現裂縫。
‧ 是否有非輻射屋或非海砂屋的證明？
‧ 多看幾間房子，看看牆壁是否完整無裂縫出現？
‧ 應有的防水工程是否完備？尤其是管線通過的地方，必須詢問清楚，特別觀看一下，尤其是中古屋，要避免管線老舊而產生漏水的問題。
‧ 若有地下室，排水、通風、坡度高低是否安排妥當？
‧ 夾層屋或是其他特殊格局的設計，是否有注意到樓層高度？是否有觸法？
‧ 是否具有消防和逃生設施？
2》注意房屋格局是否方正
一個方正完整的格局和適當的空間利用分配，不但在裝修、傢俱的陳設上較為容易、給予居住人的舒適度會比較大，而壓迫感也相對比較小。
買屋必看》
‧ 好的格局包括空間方塊要儘可能方正，避免稜稜角角和太多的樑柱環繞。
‧ 天花板的高度也是關注點之一，要避免為了美觀，而挑選到不合格的挑高的格局。
‧ 採光方面是否充足？通風是否良好？尤其是夏天，能夠迎接西南風的房屋會帶來較好的通風度，避免聚積濕氣。
‧ 風水問題，避免如：有無路沖、廁所是否正對門……等等問題。
‧ 注意管線以及插座的配置位置。
3》注意交通環境是否便利
由市中心點向外擴散的交通路線發展也會決定房價的高低，因此在選購房屋的時候，若有增值與否的考量的話，交通與地理位置是絕對主要的關鍵因素。以台北市為例，捷運網路交會商圈，或者有快速道路建設的交通環境，除了生活上出入方便之外，更重要的包括其在房價的維持上都具有相當的優勢。
4》注意生活機能是否完備
住家如果離商圈很近，不論是在物資的採買或者休閒育樂的擷取都能有更多元化、更省時的選擇。怎樣才能算擁有好的生活機能？其實這端看於個人需求。大體上，接近車站、銀行、醫院、便利商店、市場、公園、運動場附近地區，都是屬於生活機能較佳的地區，買家可以考量自己最需要或者最重視的項目作為選擇的參考。
5》注意鄰戶品質是否良好
住家附近鄰居的品質也是看屋時的重點，儘量避免出入分子複雜的區域；如果選擇文化氣息比較高的住宅區，相對之下生活品質也相對能獲得更多的寧靜。建議你可以分不同時段過去附近觀察一下環境，與附近的商家或管理員聊聊天，進而得知環境以及鄰居的概況。
6》注意社區管理是否安全
對於居家環境安全性特別講求的購屋者，講求安全控管，社區管理型的住宅可能是你的必備條件之一。因此，社區中是否具備以下條件，管理品質的層級是高是低，就會是你的看屋重點：
買屋必看》
‧ 住戶是否有共同保全和輪班的社區管理員，維持住家門戶24小時監控狀態。
‧ 由管委會的開會和活動狀態來觀察社區管理品質。
‧ 住戶委員的合作和督導是否具有向心力和執行力？
‧ 若是預售屋是否有社區門禁安全關卡之設計？環境攝影機的重要定點擺設是否無死角？
●<看屋後>老手也常忽略的3大問題
看人不能只看外表，選房子也是相同道理！市面上售屋的個案當然都是經過精心包裝，要如何買得實際、買得划算？又要如何將選屋時的不安全感降到最低？可不要忽略了管理費、產權、建商三大要素：
1》考量公設比與社區管理費
公共設施的比例關係到未來管理費的多寡，現在推出的房案當中，公共設施的提供已經成為大部分銷售的主要訴求，最常見的公共設施包括：大廳、景觀花園、游泳池、健身房、運動場，甚至還有Spa、三溫暖、博物館、美術館等等，設備越多越豪華，當然額外所要負擔的整理和維修費用也會比較多，購屋者可以根據自身的需要和評估使用頻率做適當的挑選。
2》注意產權是否有問題
購屋時的產權檢查可以避免日後糾紛，以預售屋來說，產權的檢查可以
由查看建造執照下手。應注意地方包括4W準則：
‧ who：「預售契約」的簽約人，應該要與「建照執照」的起造人相符合。
‧ where：「預售契約」上所寫的建築地點，是否與房案所在地一致。
‧ when：建商之領照日期，與「建照執照」核發日期的距離是否合理？這樣的推理可以確定該建物有沒有施工延誤或其他糾紛情事。
‧ what：使用執照如果已核發，「使用執照」的用途內容與「建照執照」上是否吻合。
3》注意建商背景是否優良
一般人看房子的時候，都只有觀察到「眼睛所及」的部分，像是外觀環境、格局空間、附加設施等等，對於產品背後的資訊往往沒什麼概念。你現在看的房子或者你正在住的房子是哪家建設公司所投資興建的？相信許多民眾是一知半解，然而建設公司所打出的訴求是否能兌現、房案是否有保障？其實從建商過去推出過的案子就可以觀察推論！建議買家在選購的時候，先對這個房案的建設公司做一番小小的調查，最方便的方法包括，直接在網路上面搜尋以下問題的答案。
‧ 瞭解這家營建公司過去的歷史。
‧ 是否有過客訴爭議？
‧ 銷售專員的保證是否屬實？
公共設施的比例關係到未來管理費的多寡，現在推出的房案當中，公共設施的提供已經成為大部分銷售的主要訴求，最常見的公共設施包括：大廳、景觀花園、游泳池、健身房、運動場，甚至還有Spa、三溫暖、博物館、美術館等等，設備越多越豪華，當然額外所要負擔的整理和維修費用也會比較多，購屋者可以根據自身的需要和評估使用頻率做適當的挑選。
2》注意產權是否有問題
購屋時的產權檢查可以避免日後糾紛，以預售屋來說，產權的檢查可以
由查看建造執照下手。應注意地方包括4W準則：
‧ who：「預售契約」的簽約人，應該要與「建照執照」的起造人相符合。
‧ where：「預售契約」上所寫的建築地點，是否與房案所在地一致。
‧ when：建商之領照日期，與「建照執照」核發日期的距離是否合理？這樣的推理可以確定該建物有沒有施工延誤或其他糾紛情事。
‧ what：使用執照如果已核發，「使用執照」的用途內容與「建照執照」上是否吻合。
3》注意建商背景是否優良
一般人看房子的時候，都只有觀察到「眼睛所及」的部分，像是外觀環境、格局空間、附加設施等等，對於產品背後的資訊往往沒什麼概念。你現在看的房子或者你正在住的房子是哪家建設公司所投資興建的？相信許多民眾是一知半解，然而建設公司所打出的訴求是否能兌現、房案是否有保障？其實從建商過去推出過的案子就可以觀察推論！建議買家在選購的時候，先對這個房案的建設公司做一番小小的調查，最方便的方法包括，直接在網路上面搜尋以下問題的答案。
‧ 瞭解這家營建公司過去的歷史。
‧ 是否有過客訴爭議？
‧ 銷售專員的保證是否屬實？
買房絕招
殺價秘訣
- 聲東擊西法 招式內容：
若個案產品規劃1~4房均有，通常大坪數銷售單價會較低，由洽談4房產品反帶入2~3房單價。 切記重點：必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。
- 惡客殺價法 招式內容：
下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象，但補足訂金又議，甚至簽約前，面露難色再議。 切記重點：議價方式軟中帶硬，以退為進見好即收。
- 暗渡陳倉法 招式內容：
鎖定住家附近個案，以介紹親友為由代看，要求仲介費用，成交時可省部分自備現金。 切記重點：所謂的親友至少須出現一次，以便配合議價。
- 人海戰術法 招式內容：
房屋給付小訂後，帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看，但多表示價格太高不宜購買。 切記重點：眾人均嫌價格昂貴，以壓力頗重為由逆式議價。
- 哀兵必勝法 招式內容：
到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長，設法拉長補訂時間，以爭取議價空間。 切記重點：以經濟弱者姿態出現，壓低身段爭取議價同情票。
- 財大氣粗法 招式內容：
參觀工地時，炫耀自己房地資產或投資理財，表明是投資立場，至少探價三次以上才下訂，強調逢低買進。 切記重點：施展本招時，個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。
- 黑臉白臉法 招式內容：
夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。 切記重點：黑白臉角色務必堅持到底，絕不能互換角色，直到議價成功亦然。
- 投石問路法 招式內容：
參觀工地時不露聲色，暗中記下中意之戶別，改天友人至工地就此戶大幅議價，以瞭解銷售價格底限。 切記重點：友人議價若成仍須退訂，表示價格尚有空間，若議價未成亦可得知大略底限。
- 趁火打劫法 招式內容：
個案為促銷或引來人潮，推出特價優惠戶時，以用買可不買之投資角度，再往下議價探底。 切記重點：挑戰廣告特惠戶，必須藝高人膽大，現金或支票要露臉。
- 強渡關山法 招式內容：
選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價，請求工地以專案簽報。 切記重點：集體購屋原則首重團結，推舉發言人避免分化，遭到個個擊破。
- 狐假虎威法 招式內容：
參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名，禮節待遇及切入議價均佔優勢。 切記重點：確認所冒稱人員不在現場，應於非假日運用以免穿梆。
- 孝子議價法 招式內容：
年邁老父協助年輕子女成家立業，年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好，年輕人即可順勢直搗黃龍。 切記要點：切記首次議價絕不可付訂保留房屋，以免喪失議價運作之主控權。
- 老千佈陣法 招式內容：
選購戶別時表明要購買整層，以利單價談判，嗣後告知已購他案，但道義上仍購買一戶，但單價要比照辦理。 切記要點：心目中已選好的戶別，要排在佈陣範圍，以免白忙一場。
- 鴻門宴陣法 招式內容：
前數次純參觀工地，要下訂時挑選工地即將下班時間，洽談後邀約共進宵夜，席間達成議價目的。 切記要點：設席地點在工地附近較不易遭拒，對象為俱決策能力者為宜。
- 現金回饋法 招式內容：
預購戶別選定時，不選擇於工地下訂，另通知業務員至家中收訂，並表明協助達成議價備有感恩賞金。 切記要點：此招有損雙方道德形象，雖業界時有所聞，但建議備而不用 議完單價再殺總價 : 買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。
房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。 拿法拍屋價來殺價 : 這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。
買新成屋撿便宜 : 一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。
從中古市場找新房子： 價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。
預售屋 10殺價空間： 買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在週六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在週六、週日假期；所以，消費者反制之道是，最好在週一到週五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所佔的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。 看過模型、銷售平面圖、樣品屋後，若對於產品感興趣，下一步就是「議價」階段。消費者會殺價，銷售人員當然也有一套應對進退的守則，因此該如何談價錢，讓價格符合自己心中的標準，又不會傷了和氣，既是一門學問，也是一個買賣會不會成立的重要關鍵。 斤斤計較 在進行議價前，消費者應先問自己，是不是真的可以進入「議價」階段，回想剛剛經過解說、參觀後，本身對產品的感覺，是否優點多於缺點，接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念，從一堆優點中，利用產品的缺點，作為和銷售人員議價的條件。
拿同類個案做比較 消費者可以將自己的需求先列在紙上，參觀時邊聽、邊看、邊記下，例如「覺得這房子很不錯，但是格局似乎有點不符合需求；交通、生活機能上，仍有不方便的地方」等，再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道，例如自己亦鎖定同區域的同類個案，並將類似的個案拿出來做比較，讓銷售人員瞭解，自己是有作功課，不是漫天喊價。議價時，價格可以堅持，但是態度至少要溫和，畢竟是人與人談買賣、生意，表現出誠意，建立互信關係，至少就先有3分情。 堅持價格態度溫和 有人說，議價時不能表現出非買不可的樣子，也有人說表現出強烈的購買慾望可以促使賣方讓價。「表現非常想買，對銷售人員而言會有2種效應，一是覺得價格不必降太多，消費者也會買；另一種則是價錢不敢太硬，怕把消費者嚇跑，丟了一個客戶。」因此各有利弊，消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式，決定要出哪一招。 試探價位拖延戰術 建議多看幾次房子，再決定是不是要談價錢，在這之前，可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位，或是告訴銷售人員本身的預算實在不足，利用拖延戰術，暗示銷售人員要回家和家人討論，表現出可以接受，但家人可能會反對的態度，為自己留一個後路。 不過，消費者會議價，銷售人員當然也有應對守則； 遇到很會殺價的客戶，銷售人員也許不會推薦位置太好的產品，因為價位高低，關係到產品所處的位置。銷售人員會儘量說服客戶，說地段、環境、學區、公設都一樣好，只是採光可能沒那麼好，所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求，再作最後打算。
專家意見, 殺價行情約單價1成 價格是決定買賣行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元，可以多吃1塊炸雞排，買1棟房子，若是1坪殺個2萬元，30坪的房子就可以省下買傢俱的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間，一般行情約是單價的1成？1成半，能殺多少，主要看整體銷售狀況，但是買方的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」，若是每坪單價開出20萬元，銷售人員表示其權限是5000元，建議消費者可以從19萬5000元殺起，為了測試銷售人員的底價，可以先準備5000元或1萬元現金在身上，從明知不太能賣的價錢開始殺價。 利用小定測試價格 「告訴銷售人員若是價錢談得成，就可以放小定，若是銷售人員收下小定，表示價錢差不多可以賣，若是不敢收，則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣的價錢，也會推託必須請示主管才能決定，和消費者在價格上有所拉距，在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少，導致反悔。不過基本上，只要收下了小定，價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時，態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點，就是看對方給你的態度。原則上，銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間，消費者和銷售人員若是相談甚歡，價錢當然就會變得比較好談。」
買新成屋撿便宜 : 一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。
從中古市場找新房子： 價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。
預售屋 10殺價空間： 買房子總價高，人人懂得議價；不過，要殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在週六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在週六、週日假期；所以，消費者反制之道是，最好在週一到週五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所佔的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。 看過模型、銷售平面圖、樣品屋後，若對於產品感興趣，下一步就是「議價」階段。消費者會殺價，銷售人員當然也有一套應對進退的守則，因此該如何談價錢，讓價格符合自己心中的標準，又不會傷了和氣，既是一門學問，也是一個買賣會不會成立的重要關鍵。 斤斤計較 在進行議價前，消費者應先問自己，是不是真的可以進入「議價」階段，回想剛剛經過解說、參觀後，本身對產品的感覺，是否優點多於缺點，接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念，從一堆優點中，利用產品的缺點，作為和銷售人員議價的條件。
拿同類個案做比較 消費者可以將自己的需求先列在紙上，參觀時邊聽、邊看、邊記下，例如「覺得這房子很不錯，但是格局似乎有點不符合需求；交通、生活機能上，仍有不方便的地方」等，再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道，例如自己亦鎖定同區域的同類個案，並將類似的個案拿出來做比較，讓銷售人員瞭解，自己是有作功課，不是漫天喊價。議價時，價格可以堅持，但是態度至少要溫和，畢竟是人與人談買賣、生意，表現出誠意，建立互信關係，至少就先有3分情。 堅持價格態度溫和 有人說，議價時不能表現出非買不可的樣子，也有人說表現出強烈的購買慾望可以促使賣方讓價。「表現非常想買，對銷售人員而言會有2種效應，一是覺得價格不必降太多，消費者也會買；另一種則是價錢不敢太硬，怕把消費者嚇跑，丟了一個客戶。」因此各有利弊，消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式，決定要出哪一招。 試探價位拖延戰術 建議多看幾次房子，再決定是不是要談價錢，在這之前，可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位，或是告訴銷售人員本身的預算實在不足，利用拖延戰術，暗示銷售人員要回家和家人討論，表現出可以接受，但家人可能會反對的態度，為自己留一個後路。 不過，消費者會議價，銷售人員當然也有應對守則； 遇到很會殺價的客戶，銷售人員也許不會推薦位置太好的產品，因為價位高低，關係到產品所處的位置。銷售人員會儘量說服客戶，說地段、環境、學區、公設都一樣好，只是採光可能沒那麼好，所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求，再作最後打算。
專家意見, 殺價行情約單價1成 價格是決定買賣行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元，可以多吃1塊炸雞排，買1棟房子，若是1坪殺個2萬元，30坪的房子就可以省下買傢俱的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間，一般行情約是單價的1成？1成半，能殺多少，主要看整體銷售狀況，但是買方的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」，若是每坪單價開出20萬元，銷售人員表示其權限是5000元，建議消費者可以從19萬5000元殺起，為了測試銷售人員的底價，可以先準備5000元或1萬元現金在身上，從明知不太能賣的價錢開始殺價。 利用小定測試價格 「告訴銷售人員若是價錢談得成，就可以放小定，若是銷售人員收下小定，表示價錢差不多可以賣，若是不敢收，則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣的價錢，也會推託必須請示主管才能決定，和消費者在價格上有所拉距，在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少，導致反悔。不過基本上，只要收下了小定，價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時，態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點，就是看對方給你的態度。原則上，銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間，消費者和銷售人員若是相談甚歡，價錢當然就會變得比較好談。」
掌握3大成本 推算合理房價:
加總土地 建造 管銷費 避免被騙買貴:
【曾敬德╱台北報導】大型重劃區內的推案大增，因為房屋供給暴增，部分重劃區已出現餘屋，但仍有不少知名建商推出的建案價位屢創新高，2者房價落差極大。要避免買到「房價灌水」的房子，自住型購屋人最好要懂得推算土地成本和建造成本，加上建設公司15%的管銷成本和15%的利潤，就能抓準真正的合理房價。
透視價差:
大型重劃區開發初期，由於一般的公共設施，如公園、學校、市場等尚未完善，生活機能較差，初期入住的民眾必須忍受施工帶來的負面因素，加上建商為了吸引消費者選購，常以較低的價格促銷，若能確定將有重大建設完工，掌握「低價期」進場，未來獲利幅度相當可觀。
低價期進場獲利可觀:
信義代銷部協理呂信銓表示，政府為了加速重劃區開發，常利用容積等獎勵建商在限定期限內開發，所以新興重劃區房屋供給量才會暴增。
雖然案量增加，但擁有好區段和優質規劃的產品銷售速度極快，房價常創新高，相較之下，產品力較弱的餘屋，銷售期便會拉長，但建商多對未來具有信心，不輕易調降售價，所有房價大幅下探的風險有限。
熱門重劃區房價混亂，消費者要如何掌握合理房價。呂信銓指出，想要掌握重劃區合理房價，可以利用以下簡單公式：（每建坪的土地成本＋每建坪建造成本）×1.3，就可換算出每坪合理房價。
「每建坪的土地成本」可將該建案土地面積乘以容積率（法定+獎勵）後，可得出大概的可建樓地板面積，再除該土地取得成本，就可得出每建坪的土地成本概。
而「每建坪建造成本」若以台北縣營建水準計算，地下2樓、地上14樓的產品，每坪約6.5萬元，使用石材或鋼構，營造成本會更高。
雖然案量增加，但擁有好區段和優質規劃的產品銷售速度極快，房價常創新高，相較之下，產品力較弱的餘屋，銷售期便會拉長，但建商多對未來具有信心，不輕易調降售價，所有房價大幅下探的風險有限。
熱門重劃區房價混亂，消費者要如何掌握合理房價。呂信銓指出，想要掌握重劃區合理房價，可以利用以下簡單公式：（每建坪的土地成本＋每建坪建造成本）×1.3，就可換算出每坪合理房價。
「每建坪的土地成本」可將該建案土地面積乘以容積率（法定+獎勵）後，可得出大概的可建樓地板面積，再除該土地取得成本，就可得出每建坪的土地成本概。
而「每建坪建造成本」若以台北縣營建水準計算，地下2樓、地上14樓的產品，每坪約6.5萬元，使用石材或鋼構，營造成本會更高。
公設比高營建成本增:
三禾廣告總經理黃永清表示，新建築法規實施後，讓大樓建築公設比增加，不僅增加建商營建成本，也造成房價上漲。例如：豪宅與平價住宅的建造成本就不同，所以計算合理房價時，也要衡量產品規劃方式。
除了土地和建造成本外，建設公司還會3成管銷費用和利潤，3者加總才是真正的房價，消費者先試算這3大房價要素，才能得出真正的合理房價，進而算出建商的底價，作為購買時的參考價格。
除了土地和建造成本外，建設公司還會3成管銷費用和利潤，3者加總才是真正的房價，消費者先試算這3大房價要素，才能得出真正的合理房價，進而算出建商的底價，作為購買時的參考價格。
交屋 牢記12眉角:
為避免落入交屋可能的陷阱，有12道關卡是必須注意的：
1.「產權是否清楚」
購屋時，最忌產權不清楚，付訂金前應先向地政機關申請土地及房屋謄本，查閱產權情形。
2.「交屋日期是否明確」
預售屋興建時間有太多不確定性，如工作天、建商變更設計、天災等，在合約中明確訂定交屋日期，如領到使用執照後多少天或明確的日期。並明定建商如逾時多久，必須退款、賠償，以免交屋時間拖延過久，合約卻無違約條款來救濟。
3.「保固期間與事項是否載明」
房屋保固期間為何，及保固內容或事項均應載明，若在日後對所購房屋有問題需維修，建商應盡義務維修、確保消費者權益。
4.「公共建設是否為真」
看板寫上「某公園預定地」或「某市場預定地」，有的甚至寫上完工日期，看來如同政府公告。有的建案會故意誤導客戶，建議詢問當地住戶，或向地方政府查詢真假，以免誤判未來發展及行情。
5.「坪數是否短少」
坪數不實或虛坪，常為購屋糾紛爭議重點。一般產權登記，除主建物面積外，還有附屬建物及共用部分，如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數糾紛，在交屋時須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數。
6.「車位分攤及分管是否合理」
購買車位時，要將分攤方式詳細述明，車位範圍應包含車位本身、車道及停車場出入口，且須簽訂分管契約書，註明於買賣契約書中。
7.「是否有二次施工現象」
所謂二次施工是指建商取得使用執照後，再將部分面積修改用途，如陽台外推成為房間的一部分，或停車位改為房間等。
如果是住戶在交屋後才施作，住戶必須自行承擔後續被拆除的風險。若是建商所施作，就要注意不要簽自行僱工施作切結書，以免建商逃避責任。最好能比對建商銷售平面圖及建築圖，要求建商依約施工，包括建築材料或附贈設備等是否符合契約內容。
8.「費用分擔是否明定清楚」
房屋興建應是房屋能正常使用，才能交給買方，正常使用的定義應為各戶水錶、電錶均裝設完成。因此，向自來水公司及電力公司申請水電接通（外水外電）的接管費用，應在合約書中明確約定由誰負擔。
9.「機電設備與各項通道、管線是否正常」
住宅本身與公設的機電設備或管線，均應各別查看能否正常運作，如每個插座是否供電正常、屋內電燈或電路系統是否正常；排水管道、馬桶是否順暢，廚房洗碗槽、浴缸、洗手台會否漏水，若為頂樓、屋頂是否漏水；牆壁、地板磁磚或天花板有無龜裂或破損情況，門窗裝設與門鎖是否正常或有損毀情形。
10.「相關交屋資料文件是否逐一核對」
包括土地所有權狀（正本）、建築物所有權狀（正本）、使用執照（大樓為影本）、房屋保固證明書、鋼筋無輻射污染保證書、非海砂屋保證書、房屋鑰匙。
11.「輻射屋與海砂屋是否通過檢測」
輻射屋或海砂屋會影響居住品質及身體健康，交屋前必須確認不是輻射屋或海砂屋。合約須載明、並要求建商提供保證書，以免交屋後發現，滋生困擾。
12.「逃生、消防設備是否安全齊備」
瓦斯氣爆危及鄰舍事件頻傳，居家安全無論在逃生管道或消防設備是否齊全，能否正常運作與有無定期檢測觀念漸受重視，對逃生消防系統把關也更嚴謹。
建議消費者購屋時，選擇有相當經營規模業者，是降低購屋風險的重要步驟。其次，即使發生購屋糾紛，業者通常會在合法合理前提下，賠償消費者；選擇房仲業者也是降低風險方式之一，可提供買賣專業諮詢，增進交易安全。
付貸款方式:
買屋付貸款，有幾項數字要特別注意：
1)每月貸款金額不超過家庭收入1／3；
2)房價不超過年收入6倍；
3)自備款與房貸比例約3：7。
例如：某個家庭年所得是60萬元、月收入為5萬元，購屋總預算則最好控制在360萬元以內、每月房貸控制在1萬6千元以內。手邊要留下相當比例的現金，以維持一定的生活開銷，首購族千萬別太貪心，像小孩開大車一樣，為了買房子而影響全家生活品質。
1)每月貸款金額不超過家庭收入1／3；
2)房價不超過年收入6倍；
3)自備款與房貸比例約3：7。
例如：某個家庭年所得是60萬元、月收入為5萬元，購屋總預算則最好控制在360萬元以內、每月房貸控制在1萬6千元以內。手邊要留下相當比例的現金，以維持一定的生活開銷，首購族千萬別太貪心，像小孩開大車一樣，為了買房子而影響全家生活品質。
專家建議，初次進入房地產市場的粉領新鮮人，必須把握所謂的「三三」原則，準備3成的自備款，以及房貸不超過薪水的1/3，才能保有正常的生活品質。
一方面可以避免信用被過度擴張，一方面也可以維持生活品質。
「三三」原則，就是最好先準備3成的自備款，尤其全球利率都有走升的趨勢，以現在的收入來算雖然負擔得起高房貸，一旦利率走高，萬一什麼都漲，只有薪水沒漲，恐怕會面臨還不起房貸，最後被送去法拍的命運。
第二個「三」則是每月的房貸不得超過個人或是家庭所得的1/3。張欣民表示，每人每月除了生活費之外，都還會有些固定支出，甚至還需準備以因應一些不時之需，將房貸支出控制在所得的1/3，才可確保正常的生活品質，也許年輕時，有的人承受風險的能力較強，或是可以多賺點錢，可以將房貸比例放大，例如日前經建會公布的住宅需求指數中，台北市的房貸負擔率已達39.4%，但最好最多還是不要超過5成，以免到時候周轉不靈就麻煩了。
一方面可以避免信用被過度擴張，一方面也可以維持生活品質。
「三三」原則，就是最好先準備3成的自備款，尤其全球利率都有走升的趨勢，以現在的收入來算雖然負擔得起高房貸，一旦利率走高，萬一什麼都漲，只有薪水沒漲，恐怕會面臨還不起房貸，最後被送去法拍的命運。
第二個「三」則是每月的房貸不得超過個人或是家庭所得的1/3。張欣民表示，每人每月除了生活費之外，都還會有些固定支出，甚至還需準備以因應一些不時之需，將房貸支出控制在所得的1/3，才可確保正常的生活品質，也許年輕時，有的人承受風險的能力較強，或是可以多賺點錢，可以將房貸比例放大，例如日前經建會公布的住宅需求指數中，台北市的房貸負擔率已達39.4%，但最好最多還是不要超過5成，以免到時候周轉不靈就麻煩了。
運算公式:
買個250萬的房子，且可以向銀行貸款250萬，按照一般的本息定額攤還法，若年利率4%，分20年攤還，你每個月要付15,149元，
使用EXCEL公式15,149=pmt(0.04/12, 20*12, 2,500,000)，如果你先與父母同住，省下每月15,149，
自己做好投資，若能做到相同的4%年報酬率，則20年後你會有555萬元，
使用EXCEL公式5,556,286=fv(0.04/12, 20*12, 15,149)，
事實上如果以相同250萬的房子，你每月就算只能存1萬，4%年報酬率，
你也可以在第16年時就存到268萬來買房子，你之間可以每月花5000元租房子住，都比你現在借錢買房子還提早4年完全真正擁有一棟250萬的房子。
當然你一定會說可是你可以先享受16年使用房子，我們也沒考慮折舊或房價上漲下跌的可能，對於一棟你要自住的住宅而言，
即使房價上漲或房子折舊你也不會賣出，房價的張跌不太需要考慮，但你付給銀行的利息可是千真萬確的。
比較好的方式是，花16年，先存到你要買的房子的總價250萬，再買房子，同時還是向銀行貸款250萬，用這筆錢繼續投資，只要投資報酬率大於房貸年利率，就可以利用到房貸的較低利率，繼續累積增加自己的財富。關鍵在於不要先享受後付款，要先有能力再享受，讓複利的效果站在我們的這一邊。
使用EXCEL公式15,149=pmt(0.04/12, 20*12, 2,500,000)，如果你先與父母同住，省下每月15,149，
自己做好投資，若能做到相同的4%年報酬率，則20年後你會有555萬元，
使用EXCEL公式5,556,286=fv(0.04/12, 20*12, 15,149)，
事實上如果以相同250萬的房子，你每月就算只能存1萬，4%年報酬率，
你也可以在第16年時就存到268萬來買房子，你之間可以每月花5000元租房子住，都比你現在借錢買房子還提早4年完全真正擁有一棟250萬的房子。
當然你一定會說可是你可以先享受16年使用房子，我們也沒考慮折舊或房價上漲下跌的可能，對於一棟你要自住的住宅而言，
即使房價上漲或房子折舊你也不會賣出，房價的張跌不太需要考慮，但你付給銀行的利息可是千真萬確的。
比較好的方式是，花16年，先存到你要買的房子的總價250萬，再買房子，同時還是向銀行貸款250萬，用這筆錢繼續投資，只要投資報酬率大於房貸年利率，就可以利用到房貸的較低利率，繼續累積增加自己的財富。關鍵在於不要先享受後付款，要先有能力再享受，讓複利的效果站在我們的這一邊。
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